La Asociación de la Industria de la Construcción convocó a la comunidad inmobiliaria el martes, 28 de febrero, para evaluar cómo los nuevos concejales están abordando el tema del desarrollo y la asequibilidad de la vivienda antes de una elección importante en el gobierno de la ciudad. 

Concejal Anthony Phillips del Distrito 9 y Concejal Quetcy Lozada del Distrito 7 ofreció una visión privilegiada de cómo se apilarían a la asequibilidad de la vivienda, la política relacionada, y lo que se necesita para desarrollar corredores comerciales, mientras que la defensa de su postura sobre la prerrogativa concejal. 

Phillips y Lozada entraron en el ayuntamiento en noviembre de 2022 tras una serie de dimisiones -incluidas las de sus predecesores- que dejaron dos vacantes a nivel de distrito y tres escaños vacíos a nivel general. 

Aunque el Código de Filadelfia prevé una elección especial para cubrir el "saldo" de días que quedan en el mandato, no lleva a los concejales durante un ciclo electoral, lo que significa que Phillips y Lozada tendrán que hacer campaña igualmente en los próximos meses.

Dado que los concejales de distrito tienen una influencia significativa sobre el desarrollo en sus distritos, sus pensamientos y prioridades pueden informar a las partes interesadas que compiten para iniciar la construcción de corredores comerciales. 

Lozada, que fue jefa de gabinete de su predecesor durante muchos años, reconoció la necesidad de vida comercial en el Distrito 7, pero argumentó que los proyectos deben realizarse en colaboración con el distrito, que, idealmente, cuenta con el apoyo de la propia comunidad. 

"Creo que tiene que haber una asociación", dijo Lozada en respuesta a una pregunta sobre el papel de la ciudad. 

"No todo el mundo será o podrá ser propietario de una vivienda, independientemente de la financiación disponible. Por eso, para alguien como yo y para mi distrito es muy importante crear oportunidades de espacios de uso mixto o de ingresos mixtos", continuó.

Kensington, que se ha convertido en el centro de un partido de béisbol político en la carrera por la alcaldía de este año, se enfrenta a muchos retos a medida que los nuevos proyectos se desplazan más al norte, hacia Hunting Park, y más allá de Norris Square, en otra sección. 

Por encima de estas consideraciones están la seguridad pública y el mercado de drogas al aire libre que se extiende por el cruce de Kensington y Allegheny, por el que han pasado muchos candidatos a la alcaldía en el último año. 

Pero Kensington se enfrenta a otro factor invisible. Mientras que el desarrollo puede ser una prioridad urgente tanto para el sector inmobiliario como para el concejal de la ciudad para inyectar crecimiento económico, los críticos temen que haga inasequible una región ya empobrecida. 

Según el censo, en 2021 la renta media del barrio era inferior a 40.000 dólares por hogar, con una tasa de pobreza del 39,4%, más del doble que en las áreas metropolitanas de Pensilvania, Nueva Jersey, Delaware y Maryland. 

Lozada, que creció en Norris Square, argumentó que no hay suficiente aportación de los residentes del Distrito 7, y las decisiones se toman a menudo en su nombre. "Para nosotros es muy fácil venir de fuera y decir 'esto es lo que necesitan'".

"Una de las cosas que tenemos que hacer es apoyar los esfuerzos para hacer crecer la vivienda asequible, es hacer que sea más fácil para los desarrolladores recibir incentivos para apoyarlos, y conseguir vivienda asequible para nuestra ciudad", explicó Phillips, quien, además de su trabajo en el ayuntamiento, está cursando un doctorado. 

Phillips, que se alinea como centrista político -al igual que su predecesor-, también abogó por la educación financiera y sacó el tema en numerosas ocasiones. Phillips también se mostró en contra del control de los alquileres, "que no es necesariamente la solución", dijo Phillips. 

"Tenemos que tener precios de mercado. También tenemos [que tener] viviendas asequibles", continuó Phillips. 

El concejal del distrito 9 continuó diciendo que "demasiados funcionarios, o demasiadas personas que tienen perspectivas, creen que son expertos en la materia en todas las áreas."

"Creo que en lugar de mantener conversaciones con las personas que son expertas, y luego tomar esa información y traerla de vuelta a los residentes para que realmente podamos llegar a un acuerdo sobre lo que tenemos que hacer en nuestro distrito, decimos 'no, eso no tiene sentido'". 

La vivienda asequible y el establecimiento de "incentivos basados en la equidad" fue el escenario establecido por Matthew Stitt, quien se desempeñó como Director Financiero de Philly durante casi una década antes de renunciar en 2016. 

Stitt citó varios ejemplos, entre ellos Los Ángeles y San Francisco, que, al igual que Filadelfia, utilizaron fondos del Plan de Rescate Americano como sustituto de los ingresos, pero presupuestaron teniendo en cuenta la equidad y evaluaron futuros incentivos fiscales a través de ese marco.

"El gobierno no puede hacer esto solo", subrayó Stitt, y recalcó que, aunque Filadelfia "no tiene un plan transformador" para permitir incentivos fiscales a objetivos más ambiciosos de vivienda asequible, el número de nuevos representantes en el consejo podría ser el comienzo. 

Queda por ver si la ciudad y el sector privado comparten una misma visión respecto a la vivienda asequible, y los acontecimientos del último año han puesto de relieve más desacuerdos que consensos. 

Un ejemplo reciente es el proyecto de Ley de Superposición de Barrios de Renta Mixta, presentado a finales de 2021 por el concejal del distrito 3, Jamie Gauthier, y la ex concejal del distrito 7, María Quiñones Sánchez, ahora candidata a la alcaldía. 

La medida se aprobó cuando IBID Associates se negó a renovar un contrato de vivienda asequible en University City con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. para un sitio de 70 unidades, lo que provocó que los residentes que disfrutaban de una vivienda asequible perdieran los subsidios. 

Cuando IBID se disponía a vender las viviendas adosadas de University City, Gauthier respondió con disposiciones del proyecto de ley que, entre otras cosas, exigían que el 20% de las unidades siguieran siendo asequibles para hogares con ingresos de hasta el 40% de la renta media de la zona o AMI. 

Después de dos años de discusiones privadas, IBID, a principios de 2022, lanzó una demanda federal, nombró a Gauthier como acusado, y dijo que el concejal estaba buscando "castigar a IBID y evitar que ejerza su derecho constitucional a vender la propiedad", dijo el portavoz de IBID Kevin Feeley a WHYY. 

La demanda sigue su curso. 

Los grupos inmobiliarios llevan mucho tiempo oponiéndose firmemente a la prerrogativa concejil, dado que otorga un poder unilateral a los concejales de distrito para aprobar todos y cada uno de los proyectos en sus distritos. 

Lozada, en respuesta a una pregunta del público sobre esa tradición, dijo que, aunque "no todo desarrollo es malo", la prerrogativa concejil garantiza que "proyectos, contratistas, promotores, todos se asocien y conecten con organizaciones de base comunitaria".

"¿Quién sería entonces responsable de garantizar que los residentes entienden el proyecto, comprenden los beneficios del proyecto y cuáles podrían ser algunos de los retos del proyecto?", dijo.

Phillips también cree que hay un uso pertinente. 

"Creo que hay que utilizarlo adecuadamente. Puede usarse de un modo que no sea, ya sabe, diabólico para los demás porque algunas personas ponen su ego con ello".